As dívidas junto à União dos brasileiros e das empresas que operam no país superam os R$ 4 trilhões. Isso equivale a quase metade do PIB nacional de um ano como o de 2021. São mais de sete milhões de contribuintes inscritos na dívida ativa, entre pessoas físicas e jurídicas, que têm duas diferentes espécies de débito, de natureza tributária e não tributária. 

A dificuldade de realizar a cobrança é velha conhecida. Ela passa tanto pelo perfil da dívida, composta por 44% de crédito irrecuperável – como aqueles inscritos em dívida ativa há mais de 15 anos ou de titular com situação cadastral inapta no registro do CNPJ, por exemplo –, quanto pelas complexidades de um Poder Judiciário atolado em ações cautelares, mandados de segurança e execuções fiscais. Um sem fim de processos e procedimentos. 

Mas e se o devedor quiser voluntariamente oferecer um imóvel para quitar a dívida? É opção nem tão conhecida, mas autorizada pelo Código Tributário Nacional (CTN), e detalhada pela Lei 13.259/2016, que regulamentou a dação em pagamento de bem imóvel – ou seja a utilização de casas e apartamentos em vez de dinheiro – ao devedor da União, sempre em caso de dívida tributária.  

Em 2018, com a piora da situação fiscal do país, a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN), editou portaria para facilitar o uso de imóveis para quitar as dívidas. Desde então, discutem-se ideias para aumentar a eficácia da dação em pagamento. De um lado, recuperando mais recursos devidos por meio de imóveis. Do outro, convertendo imóveis em mais dinheiro.  

Uma destas novas ideias é a tokenização desses imóveis. Em outras palavras: usar a tecnologia de blockchain para fracionar a propriedade dos imóveis obtidos dos devedores pela via da dação em pagamento, para então leiloá-los em ambiente digital automatizado, com uso de smart contracts. Isto poderia facilitar a dação em pagamento de imóveis para extinção da dívida ativa e aumentar a liquidez do patrimônio da União.

Esta é a proposta da equipe vencedora de uma competição promovida pela União em dezembro passado, o “Hackaton Web3”. No evento, criado para estimular soluções inovadores para questões envolvendo a administração pública, discutiram-se inúmeras possibilidades de tokenização para gestão e destinação de ativos públicos. 

“São muitas as dores da PGFN e da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) na recuperação da dívida”, diz Ana Paula Batti, procuradora da Fazenda Nacional que integrou a equipe vencedora, batizada de Insignia. “Por exemplo, a lei dificulta a dação de imóvel com valor de avaliação acima do valor do débito. Não existe devolução da parte excedente”. 

Isto é ruim porque pode desestimular o devedor, que teria de abrir mão de um imóvel de valor maior do que a dívida sem receber o troco, e também porque cria uma insegurança jurídica para a União, que pode posteriormente ser questionada por apropriação indébita. 

A tokenização seria uma forma de superar esta questão, já que o imóvel seria dividido em unidades digitais que poderiam ser adquiridas separadamente. Este processo aumenta a liquidez dos imóveis, garante a segurança na automatização de contratos e gestão da propriedade e dá agilidade e transparência às transações. Soluções para ao menos três dificuldades, em três momentos.  

Além de facilitar a negociação de imóveis de valor maior do que a dívida, o processo de tokenização também ajuda na viabilidade da transação, ao prever uma regra de ponderação das ofertas levando em conta o score de crédito do participante – quem tem a maior pontuação teria preferência, já que o risco de calote, em tese, é menor. E, por fim, pode ajudar a debelar a notória burocracia do procedimento do leilão, já que tudo na nova plataforma é feito por smart contracts, que automatizam as transações.

Como funciona a aplicação da Lei 13.259/2016 hoje?  

Hoje, o devedor primeiro bate à porta da PGFN. Ali, em unidade situada no mesmo domicílio tributário, ele apresenta voluntariamente um requerimento. A PGFN avalia a conveniência e a oportunidade da dação em pagamento, consulta o interesse da SPU e só então autoriza a avaliação do imóvel. 

Se a manifestação dos avaliadores é negativa, notifica-se o devedor e fim de caso: ele deverá encontrar outra forma para quitar o débito. Se favorável, a PGFN envia o processo à SPU para a realização dos atos de incorporação do imóvel ao patrimônio da União (um leilão ou mesmo uma compra pela União) e, por fim, baixa o débito do devedor. 

O processo corre pela via administrativa. Se houver paralelamente uma execução fiscal ajuizada no Poder Judiciário, a avaliação favorável da PGFN e da SPU deve antes passar pela homologação do juízo.   

O caminho é razoavelmente linear, mas tem condicionantes e complicadores. Não é possível utilizar um imóvel para quitar os débitos da micro e pequena empresa que optou pelo Simples Nacional, por exemplo. E quando se opta por quitar a dívida com o imóvel é preciso abranger a totalidade do crédito que se quer liquidar. Com juros, multas e encargos. Zero desconto.  

“A lei é boa, mas sua efetividade ainda depende da boa vontade da PGFN em aceitar o imóvel e não impor condições impossíveis”, diz o advogado Walmir Barroso. “Caso contrário, você desestimula o contribuinte, que vai acabar preferindo inadimplir e esperar um Refis, sem juros e com parcelamento”.

Hoje, depois da avaliação custeada pelo devedor, vem o leilão. Se o valor do imóvel é menor que o valor da dívida, o devedor precisa complementar em dinheiro. Se maior, o contribuinte deve renunciar expressamente, em escritura pública, a qualquer ressarcimento da diferença de valor. Mas, como isso há a insegurança de que isso poderia configurar apropriação indébita no futuro, muitas vezes o imóvel em valor maior acaba não sendo aceito.

Como funcionaria a tokenização de imóvel para quitar dívida?  

Observando as consequências práticas da Lei 13.259/2016, a equipe Insignia imaginou uma dação em pagamento vinculada ao fracionamento dos imóveis em tokens, unidades digitais de valor com registro compartilhado e descentralizado – o blockchain – da propriedade do imóvel e de suas transações, criptografadas uma a uma e somadas ao registro único. 

Na prática, o devedor continua batendo à porta da PGFN. E o interesse na dação continua sob a chancela da SPU. Nada muda no processo de avaliação do imóvel. O leilão, no entanto, seria diferente. 

Desde o início, documentos e dados do imóvel estão já armazenados de acordo com o blockchain. Ofertantes também realizam seus lances pelos tokens utilizando a tecnologia. Identificado o melhor lance, um smart contract trava novas ofertas, concretiza a transação e comunica as partes. 

O ambiente digital também pode incluir regras de ponderação para seleção de ofertas por score de crédito do participante. E prevê a participação de instituições de pagamento como mediadores. Tudo regrado por smart contract, o programa que executa automaticamente as obrigações de um contrato. 

“Uma vantagem da tokenização é que o comprador do imóvel não precisa desembolsar todo o valor de uma vez. Pode fazer pagamentos mensalmente ao smart contract para liberar os tokens proporcionalmente”, afirma Henrique Conte, co-fundador e diretor de produto da Insignia. 

Seguindo esta lógica, é possível imaginar um imóvel com valor total maior que a dívida, e que foi arrematado de maneira fracionada. O devedor só terá seu débito baixado quando for alcançado o percentual de tokens correspondente à dívida, por exemplo. E também poderá manter uma fração do imóvel ou receber o valor que exceda a dívida de volta.

O que falta para projetos de tokenização avançarem?  

Um primeiro desafio diz respeito à governança do imóvel fracionado. Quem dos muitos donos de um imóvel cuida de sua administração geral? No projeto da Insignia, uma ideia é atribuir um voto a cada token para o exercício do gestor. Essa, no entanto, não é a única zona cinzenta. 

Dúvida maior está na questão do direito real de propriedade. O fluxo de propriedade de um imóvel fracionado em tokens, do momento do leilão digitalizado à penhora para a extinção do débito tributário, é consideravelmente distinto do que se verifica num imóvel regular. 

Como fica a interlocução entre devedor, PGFN, arrematante e cartório? De partida, a validade dos negócios jurídicos relacionados a imóveis acima de 30 salários mínimos depende de escritura pública. Saídas tecnológicas como a tokenização enfrentam uma zona cinzenta legal.   

Também não há regulamentação de ativos digitais imobiliários no Brasil. A transferência de propriedade por tokens levanta dúvidas, principalmente no tabelionato brasileiro. Trata-se de um desafio para o legislador. “Precisamos ver o token também como uma escritura, com transparência e segurança. Só que menos burocrática”, diz a procuradora Ana Paula Batti. 

Os responsáveis pelo projeto Insignia apontam ainda um último ponto cego. Diz respeito à Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Se a fração do imóvel à venda for entendida como um valor mobiliário, sua distribuição também deveria ser regulada pela entidade. 

A extensão dessa regulação pela CVM, no entanto, diz respeito apenas à venda. Não atinge cessão, aforamento e permuta. São formas de transferência da propriedade que também poderiam interessar à PGFN e à SPU, dada a quantidade de imóveis da União e de seus usos possíveis.